Как сохранить имущество в коммунистической системе? Вся правда о китайской недвижимости

Сорок лет назад Китай встал на путь реформирования и открытости. Однако коммунистические идеалы все еще преследуют страну. В экономической системе КНР до сих пор остались положения, необъяснимые для выходцев из Западных стран. К примеру, миллионы китайских домовладельцев частенько попадают в ситуацию, когда земля, на которой стоит их дом, больше им не принадлежит.

В прошлом месяце более 600 собственников недвижимости из Вэньчжоу в провинции Чжэцзян на востоке Китая внезапно обнаружили, что квартиры, которые они купили 20 лет назад, больше не принадлежат им юридически.

Все началось, когда китаянка по фамилии Вэнг захотела купить квартиру в районе Лючэн, но никак не могла получить не нее права собственности. Представители Бюро земельных ресурсов Вэньчжоу сообщили ей, что срок действия ордера на землю, на которой был построен этот жилой дом, истек 4 марта 2016 года.

Фото: agenda.weforum.org

Власти постановили, что для завершения транзакции и продление срока действия ордера Вэнг должна заплатить 300 000 юаней ($46,140). Это почти половина рыночной стоимости дома! Вэнг потребовала от властей разобраться в ситуации, но те только развели руками. Анонимный источник издания National Business Daily сообщает, что администрация посоветовала ей вообще приостановить транзакцию, пока не прояснится официальная политика по этому вопросу.

Так всплыла глобальная проблема: собственники недвижимости по всему Китаю осознали, что им грозят те же неприятности, когда истечет срок действия ордеров на их владения.

Земля — не частная собственность

Технически китайские домовладельцы не “владеют” своей недвижимостью даже при наличии сертификата о правах на нее. Никому не разрешено владеть землей в Китае.

В 1949 году КНР национализировала всю территорию страны, отменив владение землей в сельской местности и конфисковав собственность капиталистов в городах. С тех пор земля либо принадлежит государству, либо находится в коллективной собственности. Согласно Конституции Китая, это основа земельной политики страны, которая формирует фундамент “социалистической экономической системы”.

Фото: gawker.com

Землю в Китае продать нельзя. Все операции, связанные с земельной торговлей начиная с 1980 гг. являются просто передачей доступа на права владения. Иными словами, права на владение делятся на две составляющие: здание и землю, на которой оно стоит. Для обычных покупателей сертификат на владение дает право собственности на здание, но не на землю. По мнению экспертов, как раз поэтому местные власти так открыто пренебрегают правами на собственность и форсируют снос зданий.

Дэн Сяопин — китайский политик и реформатор, деятель КПК — в 1980 году предлагал учредить продажу собственности по Западному принципу. В том же году в специальной экономической зоне Шеньчжень впервые стали строить коммерческую недвижимость. Этот опыт был пробным для китайских реформ, направленных на создание свободного рынка.

В 1988 году Народный конгресс внес поправки в Конституцию, заменив фразу “лендлиз запрещен” на такую: “передача прав на владение землей разрешена согласно закону”. Закон об управлении землей был также изменен соответственно Конституции, и рынок недвижимости стал стремительно расти. Однако вплоть до 2000 года многие правительственные структуры продолжали раздавать бесплатное жилье государственным работникам.

Внедрив “капиталистические” порядки, Китай превратил рынок недвижимости в ключевую ветвь индустрии. Более 20 лет недвижимость росла космическими темпами, порождая олигархов, которые заполонили толпы самых богатых людей страны. Процветали и смежные отрасли: строительные материалы, мебельная промышленность и бытовая техника. Но фундамент этого процветания был шаток, так как вопрос о правах владельцев оставался открытым.

Фото: blogs.ft.com

Беспощадная коммерциализация

Перед тем, как начать строительство, застройщик должен получить от местных властей земельный ордер на участок. Чаще всего это происходит в форме аукциона.

Земельный ордер для жилищного строительства действует максимум 70 лет, для индустриального и культурного — 50 лет, для коммерческого — 40 лет. Некоторые местные администрации выписывают ордеры и на более краткий срок.

Еще до истории в Вэньчжоу люди были в курсе, что однажды их ордер на землю будет недействительным. Однако 70 лет казались далеким сроком, и спешить было некуда. Многие даже шутили, что волноваться не о чем, так как здания все равно 70 лет не протянут. Никому не приходило в голову, что власти рискнут общественными беспорядками и начнут отбирать у людей жилье.

Через 30 лет после начала реформ, большинство городских жителей купили собственные дома. Официальной статистики о проценте китайской недвижимости в частной собственности нет.

Вот приблизительные цифры: только в прошлом году 364 700 домов вторичной недвижимости продали в Шанхае, а в Пекине — 196 000.

И инцидент в Вэньчжоу напомнил, что настало время задуматься о проблеме. Никто не ожидал, что Дамоклов меч падет так скоро и создаст прецедент для всей страны.

Фото: thestar.com

Пора платить по счетам

Когда в середине 90-х власти Вэньчжоу коммерциализировали городское жилье, они понизили цены за счет сокращения срока действия земельных ордеров до 40, а то и 20 лет.

В 2000-х в Шеньчжене впервые стали решать проблему с просроченными ордерами, так как именно там в свое время началось коммерческое строительство. В 2004 году Шеньчжень издал городской закон, согласно которому владельцы недвижимости могут продлить срок действия ордера за 35% стоимости земли.

На уровне страны однозначного решения пока нет. Китай движется по пути уважения к правам частной собственности, и в 2007 году Народный конгресс принял земельный закон. Согласно статье 149 ордеры на жилье подлежат “автоматическому обновлению”. Однако нужно ли платить за это пошлину? Не ясно.

Фото: ibtimes.com

Многие правовые эксперты считают, что обновление должно быть бесплатным. Но официальная интерпретация Конгресса гласит: “Продолжительность срока обновления, стандарты и оплата за использование земли решаются Национальным советом”. То есть, обновление ордера не обязательно должно быть бесплатным. А Совет еще не проголосовал по этому вопросу. Закон об управлении городской недвижимостью, принятый в 1994 году, также предписывает владельцам платить за продление срока действия земельных ордеров.

Как сообщает Phoenix TV, подобные случаи уже имели место в Циндао. В итоге все владельцы заплатили штраф от нескольких сотен юаней за квадратный метр до 35% стоимости участка.

Чжан Сяоцинь, директор Департамента земельного управления в Бюро земельных ресурсов Вэньчжоу, признал, что бюро тоже не устраивает неоднозначная трактовка закона. Без конкретных указаний к действию администрация приняла решение установить пошлину согласно рыночным ценам. Однако миллионам китайцев будет сложно смириться с очередным ударом по карману после того, как они уже приобрели жилье по уже раздутым ценам.

Главное фото: raywhitedingleyvillage.com

Источник: globaltimes.cn

Наша страница в WeChat sinocomclub